Khi lên kế hoạch thiết kế nhà phố, nhiều gia chủ thường trăn trở: “Nhà phố được phép xây bao nhiêu tầng? Mỗi tầng cao bao nhiêu thì hợp lý và đúng quy định?”. Chiều cao và số tầng ảnh hưởng đến thẩm mỹ, sự thông thoáng và công năng sử dụng, đồng thời chịu sự quản lý chặt chẽ từ quy chuẩn xây dựng Việt Nam và quy hoạch đô thị. Nếu không tuân thủ, công trình có thể bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ phần vi phạm.
Trong bài viết này, Thiết Kế Nhà 365 tổng hợp quy định chiều cao tầng nhà và số tầng được phép xây theo tiêu chuẩn thiết kế nhà mới nhất năm 2025. Qua đó giúp bạn nắm rõ khung pháp lý trước khi khởi công, đồng thời tối ưu thiết kế, tránh rủi ro và tận dụng tối đa không gian sống.
Mục lục bài viết ẨN
- 1. Chiều cao tiêu chuẩn của từng tầng nhà
- 2. Số tầng nhà phố được phép xây
- 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến chiều cao và số tầng
- 4. Thủ tục pháp lý và xử phạt khi vi phạm
- 5. FAQ – Câu hỏi thường gặp về quy định chiều cao tầng nhà
1. Chiều cao tiêu chuẩn của từng tầng nhà
1.1. Tầng trệt
- Tầng trệt thường được thiết kế với chiều cao từ 3,0 – 3,6m để đảm bảo sự thông thoáng và thuận tiện trong sinh hoạt.
- Với những công trình mang phong cách cổ điển hoặc tân cổ điển, chiều cao này có thể tăng lên 3,9 – 4,0m nhằm tạo không gian bề thế và sang trọng hơn.
1.2. Tầng lửng
- Chiều cao tầng lửng được phép xây tùy theo lộ giới đường và quy định địa phương.
- Thông thường, tổng chiều cao tính từ sàn tầng trệt đến sàn tầng 1 không vượt quá 5,8m đối với đường nhỏ, hoặc 7,0m với đường lớn.
- Tầng lửng không tính vào số tầng nhà khi có diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới, khi nhà có nhiều hơn một tầng lửng thì chỉ có một tầng lửng không tính vào số tầng cao của nhà.
1.3. Tầng lầu (tầng 2 trở lên)
- Chiều cao hợp lý của mỗi tầng lầu thường nằm trong khoảng 3,3 – 3,6m.
- Trong thực tế, nhiều gia chủ lựa chọn mức ≤ 3,5m để đảm bảo tổng chiều cao công trình không vượt khung cho phép, đồng thời vẫn duy trì sự thoáng đãng.
1.4. Tầng thượng, tum và mái
- Tầng thượng (rooftop): Không được tính như một tầng độc lập, mà chỉ là không gian ngoài trời trên mái của tầng trên cùng. Chức năng chủ yếu là chống nóng, tạo nơi phơi phóng, thư giãn, làm đẹp cảnh quan. Không có quy định về chiều cao riêng cho tầng thượng, mà chiều cao công trình được tính đến mái hoặc tum.
- Tum (rooftop access storey): Thường cao từ 2,4 – 2,7m, là tầng trên cùng của nhà sử dụng cho các mục đích bao che lồng cầu thang, giếng thang máy, các thiết bị công trình (nếu có) và phục vụ mục đích lên sàn mái và cứu nạn cứu hộ.
- Mái: Được tính vào tổng chiều cao công trình. Với mái bằng bê tông cốt thép, thường chỉ cao 0,3 – 0,6m tính từ sàn tầng thượng. Với mái dốc (ngói, tôn), độ cao có thể 1,5 – 3m tùy thiết kế.
Tham khảo: 7 công dụng của bản vẽ nhà mà gia chủ nào cũng nên biết
2. Số tầng nhà phố được phép xây
Trước khi xác định số tầng, gia chủ nên hiểu rõ quy định và biết cách đọc bản vẽ xây dựng. Nhờ đó có thể hình dung chính xác chiều cao, công năng và đảm bảo tuân thủ pháp luật.
2.1. Theo lộ giới đường
Quy định về số tầng nhà phố phụ thuộc nhiều vào lộ giới đường – tức khoảng cách giới hạn được cơ quan quản lý đô thị xác định cho từng tuyến đường:
- Lộ giới <3,5m: Chỉ được xây tối đa 3 tầng, không được làm tầng lửng. (Hình 1)
- Lộ giới 3,5 – 7m: Thường giới hạn ở 3 tầng, nhưng có thể được xem xét nâng lên 4 – 5 tầng nếu có khoảng lùi theo yêu cầu quy hoạch. (Hình 2)
- Lộ giới 7 – 12m: Có thể được phép xây 5 – 6 tầng, tùy vào diện tích đất, khoảng lùi và điều kiện hạ tầng. (Hình 3)
- Lộ giới >20m: Nhà phố có thể cao tới 7 – 8 tầng, miễn đáp ứng đúng quy hoạch kiến trúc cảnh quan khu vực.
